깡통전세 발생 시 임차권등기명령 신청방법 및 효력은
오늘은 임차권등기명령과 관련하여 자주 묻는 질문에 대하여 말씀드리려고 합니다.보통 전세만기시점이 다가와 다른 곳으로 이미 임대차계약을 체결한 세입자 입장에서는 전세계약기간이 끝났음에도 불구하고 집주인이 제때 전세보증금을 주지 않는 경우 임차인 입장에서는 매우 난감합니다.더불어 만약 전세보증금을 반환받기 전에 다른 곳으로 이사를 가서, 새로운 집으로 전입신고를 하면 그날부터 기존집에 대하여 서는 대항력과 우선변제권을 상실하게 됩니다.
임차권등기명령 효력은?
위에서 이야기 드린 것같이 임차권등기를 하게 되면 계약한 집을 ‘점유’하지 않고, ‘주민등록’을 하지 않아도 법적으로 대항력 또는 우선변제권을 갖춘 것으로 인정받을 수 있습니다.임차권 등기명령에 따른 등기비용을 임대인에게 청구할 수 있도록 하고 있습니다.임차권 등기 설정이 완료되면 ‘등기사항 전부증명서을구등기 목적’에서 ‘주택 임차권’ 이란 문구가 표기됩니다.
신청절차
임차인은 아래의 사항을 기재한 “임차권등기명령 신청서”를 작성하여 첨부서류와 함께, 임차주택 소재지를 관할하는 관할법원에 접수를 하면 됩니다. 법원 심사는 통상적으로 2주 정도 걸립니다.사건의 표현임차인과 임대인의 성명, 주소, 임차인의 주민등록번호임대차 목적인 주택 또는 건물의 표현반환받지 못한 임차 보증금액 및 차임신청취지 : 임대차 계약일자, 임차 보증금액, 주민등록일자, 점유 개시일자, 확정일자 받은 날신청 이유 : 임차권등기명령의 타당성 여부를 판단하는 부분이므로, 임대차 계약 체결 사실 및 계약내용 등을 간결하고 구체적으로 기입을 해야 합니다. 공란이 부족할 경우 “별지”를 첨부하여 작성하면 됩니다.
임차주택 범위
등록된 건물이어야 하며 주택의 일부만 사용하거나 다세대 주택의 일부를 사용하는 경우에도 무단 건축은 적용되지 않습니다.(대신 신청 시 임대용으로 사용하는 부분을 나타내는 도면을 첨부해야 합니다.) 공장, 사무실, 지하실 등 주거시설이 아닌 곳에서 임대인이 주거용으로 거래하는 경우에도 임대인은 주거용 건물로 분류되어 임대차등기명령 신청은 필요하지 않습니다. 사용 가능.
종전의 대항력과 우선변제권을 그대로 유지
임차권등기명령은 과는 달리 집주인의 동의 없이 임차인 단독으로 신청이 가능합니다. 임차권이 등기되면 이미 이전에 취득한 대항력과 우선변제권을 그대로 유지가 됩니다.따라서, 세입자가 임차권등기를 한 이후에는 이사를 가서 짐을 모두 빼도 되고, 주민등록을 이전해도 됩니다. 대항력과 우선변제권을 그대로 유지되기 때문에 보증금을 우선하여 변제받을 수 있습니다.
임대인 주소를 모르는 경우
우선 등기부등본상의 주소로 입력을 합니다.그렇지만 그 주소가 실제 주소인지는 알 수 없다.대한민국 주민등록법에는 몇몇의 경우에 상대방의 초본을 열람할 수 있도록 되어 있는데임차권등기명령도 거기에 해당됩니다.법원에서 서류를 보냈는데 폐문부재로 반송이 되었다는 것이 확인되면상대방의 주민등록초본을 열람하여 초본상의 주소를 알려주게 되어있다고 합니다.동사무소에 반송되었다는 관련내용을 입증할 수 있는 자료를 들고 가면 된단다.나도 만일 반송이 된다면 이렇게 진행할 예정입니다.
임차권등기명령 신청요건
임차인은 임대차 기간이 종료된 후 보증금 반환을 받지 못한 경우 임차권등기명령 신청을 할 수 있습니다. 계약기간 만료로 종료된 경우 뿐 아니라 해지통고에 따라 임대차가 종료된 경우, 합의 해지된 경우에도 신청할 수 있으니 참고하시기 바랍니다. 보증금 반환은 보증금 전체를 반환받지 못했을 때이든 일부라도 돌려받지 못한 경우이든 신청 가능합니다. 자세한 신청요건과 임차주택의 범위에 대하여 서는 법령정보에서 확인하시기 바랍니다.
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또한 임차권등기가 경료된 후 임대인에게 주택을 인도해주면, 또한 임차권등기명령에 필요한 비용도 임대인에게 추후에 받을 수 있습니다. 만약에, 임대차보증금 반환 지급명령이나 소송을 제기할 경우 연 5%의 연체이자는 물론이고, 소장부본 송달일 다음날부터는 연 12%를 받을 수 있습니다(소송촉진특례법).일반적인 임차인은 배당요구 종기일까지 배당요구를 안 하면, 절대로 배당을 받을 수 없습니다. 왜냐하면, 전입신고는 부동산등기부에 공시되지 않기 때문입니다. 그러나 임차권등기명령이 경료되면 배당요구를 안 해도 당연히 배당받을 채권자에 해당한다고들 알고 있는 경우가 많습니다.