상가 임대차보호법 10년 넘게 영업했다면
7 이 2020.10 소유의 X상가건물을 로부터 보증금 10억원에 임차하여 상가건물임대차보호법상의 대항요건을 갖추고 영업하고 있습니다. 다음 설명 중 틀린 것은? [17년 수정] 의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있습니다. 과 사이에 임대차기간을 6개월로 정한 경우, 은 그 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다. 의 계약갱신요구권에 따라 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다.
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환산보증금이란
환산보증금은 상가임대차 보호법에서 ‘임대차의 보증금액’과 ‘월세 환산액’을 합한 금액을 말합니다. 쉽게 말하면, 임대차에서 ‘월세 부분을 보증금 형태로 전환한 식’이라고 이해를 하시면 편한데요. 그래서, 이러한 “환산보증금”을 구하는 계산식은 다음과 같은 방법으로 구할 수 있습니다.환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)위 계산식에 따라, 예를 들자면보겠습니다.
우선변제를 받을 임차인의 범위는?
우선변제는 상가건물이 경매가 진행되었을 때 우선변제를 신청할 수 있는 범위입니다.주택임대차 보호법의 경우는 우선변제 금액의 상한선이 없습니다.상가건물 임대차보호법 시행령 제6조 (우선변제를 받을 임차인의 범위)에서서울특별시 : 6천5백만 원 까지입니다.과밀억제권역 및 부산광역시 : 5천5백만 원 까지입니다.광역시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 3천8백만 원 까지입니다.그 밖의 지역 : 3천만 원 까지입니다.우선 변제를 받을 임차인의 범위가 조금 작은 듯합니다.우선 변제를 받기 위해서는 “점유하시고 사업자등록증에 확정일자”가 필요로 합니다 확정일자는 사업자등록증을 만드실 때 세무서에서 임대차계약서에 나타나게해 줍니다.
상가 임대차보호법?
상가 임대차보호법은 임대인으로 부터 임차인을 보호하기 위해 제정된 법률로써 과거에는 임대인의 무자비한 무리한 요구나 강요에 임차인은 쫓겨나기 싫어서울며 겨자먹기로 이것저것 들어줬다고 하나 상가 임대차보호법이 제정된 이후로는 법적으로 정당하게 임차인이 보호받는 규정들도 있고 요구할 수 있는 권리들도여러가지 생겨났기에 그래도 아직은 임대인의 영향력이 더 크다고 그렇지만 어느정도 임차인과 임대인 사이가 동등해졌다고 할 수 있겠습니다.
최우선변제권이란
임차건물이 경매 또는 공매로 인하여 소유권이 예전되는 경우에 경매절차에서 보증금 중 일정액을 선순위, 기타 권리자보다 우선하여 배당받을 수 있는 권리를 말합니다.상가건물임대차보호법에서임차인이 ‘후순위’ 권리자이면서임대차보증금이 ‘소액’일 경우는해당부동산이 경매가 진행되어 새로운 소유자에게 낙찰되었을때,’일정금액’에 관련해 서는 최우선으로 변제하도록 법으로 규정하고 있습니다.이를 소액임차인의 최우선변제권 이라고 합니다.최우선변제권은 임차인이 ‘대항요건’만 갖추면 발생합니다.’건물의 인도 + 사업자등록’ 을 한경우라면 확정일자와는 무관하게최우선변제권이 발생하게 됩니다.
10년 지나면 권리금 회수도 못 할까?
10년 후에 권리를 되찾는 데 6개월이 걸리지 않을까요? 아니요2019년 5월 대법원에서 판례가 나왔다.” 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없더라도 임대인은 임차인의 권리를 수집하는 기간.따라서 정당하게 재계약청구권을 청구할 수 있는 행사기간인 10년이 지나도 상가임대차보호법의 보호를 받지 못하더라도 6년은 충분히 보장받을 수 있다고 볼 수 있습니다. 권리를 회복할 수 있는 기간.
보호 기간
2018년 10월 16일 이후에 체결된 계약은 최소 10년 동안 법적으로 보장됩니다.만일 10년이 지나지 않은 경우는 임대차 계약이 종료되기 전 6개월에서 1개월까지 계약을 갱신할 수 있습니다.임대인은 정당한 사유가 없는 한 세입자의 요청에 동의해야 합니다.만약 2018년 10월 16일전에 계약을 한 경우는 5년을 보호할 수 있으며, 재계약일이 2018년 10월 16일 이후라고 해도 최초 계약한 날짜를 기준으로 5년을 보호됩니다.
상가 임대차 보호법 이란?
상가임대차보호법이란 상가건물을 일정기간 임차하여 운영하는 임차인에게 계약기간을 보장함으로써 임대차관계로 인한 급작스런 폐업상황을 방지하고 보호하는 법입니다.법은 계약갱신요구권, 임대료 인상제한, 보험료 환급 가능성에 대한 보호조항 등 임차인의 권리를 보장하고 있습니다.그러나 무조건 임차인을 보호하는 것이 아니라 적법한 사유로 임대인의 지위와 권리를 보장하는 역할을 하고 있습니다.아래에서 이에 관련해 자세히 설명합니다.
상가임대차보호법 적용제외 사항
다음의 경우는 상가건물법의 보호를 받지 못합니다. 1차의 경우에 보증금이 지역별 전환보증금보다 높은 경우는 임시로 임대차계약을 체결필요로 합니다.보통의 경우는 공인중개사를 믿고 계약을 진행하는데 계약 당사자인 저희가 꼭 알아야 할 내용들입니다.
수도권 과밀억제권역 지역 범위
그렇다면 2항에서 수도권 과밀억제권의 범위는 어떻게 될까요? 서울을 둘러싼 경기도 지역으로 고양시, 의정부시, 인천광역시, 부천시, 시흥시, 광명시, 안양시, 군포시, 의왕시, 과천시 -시, 수원시, 성남시, 하남시, 구리시 등이 지역일 수 있다고 오해하시는 분들이 계시는데 포함되지 않습니다.신설법인의 경우에 용인시나 광주시에 법인을 등록하는 경우가 있습니다.
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주택임대차 보호법에는 계약갱신청구권과 전월세 상한제가 새로 도입되었습니다. 계약갱신청구권은 임차인이 희망하는 경우에 1회 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리로, 임차인의 안심 거주기간이 2년 더 늘어납니다. 계약 갱신 시 임대료 상한도 5% 범위 내로 제한되어 임차인들이 임대료 급등으로 인한 걱정에서 어느 정도 벗어날 수 있게 됐습니다.